盘和林
2019年伊始，不少人已经嗅到房地产政策微调的变化。据新京报记者不完全统计，从去年底至今，除青岛外，山东菏泽、广东广州相继微调房地产政策。记者注意到，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词，其中1月24日，长沙公开表示开展“一城一策”试点。而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。
从“一刀切”到“分权治天下”
2015年在棚改货币化政策的推动下，房地产市场火热升温，从一二线到三四线城市，各房地产市场房价纷纷“揭竿而起”，2016年为了稳定房地产市场，限购、限售、限贷、限价等一系列调控政策相继打包投向房地产市场，其政策覆盖范围相当广。
经过两年的大手笔调控，全国房地产市场有所降温。据国家统计局数据，2018年商品房销售额累计增速连续下降，虽然商品房销售面积为171654万平方米，实现累计增长1.3%，但是需要看到的是其增速却是连续数月下滑。与此同时，房地产开发、投资增速也纷纷回落。
正所谓“一朝天子一朝臣”，在各种政策的弹压下如今的房地产市场维持了“稳”的基调，虽然公正摇号、限购、限价等政策曾经是抑制房价的利器，但是以往房地产政策刀切全国的后遗症是，住房供求的结构性失衡，其并不利于构建稳定房价的长效机制。
“一城一策”是调控政策的“入乡随俗”
据国家统计局公布的数据来看，西安、杭州、成都等实施摇号的城市，新建商品房销售价格环比仍然上涨，仍旧面临房价上涨的压力。而此次暂停摇号的青岛高新区，其商品房去化周期仅仅为2个月，而高新技术产业聚集的南区去化周期则达到了10个月，但是如今高新区的二手房均价为16194元/平方米，远低于南区20000元/平方米的均价，可见高新区的投资投机类的外溢客户较多。
如今青岛高新区暂停摇号买房属于“因城施策”，是属于区域性楼市的地方微调，为“一城一策”增加了活案例，但是不论从政策导向来看，还是从楼市现状来考虑，“一城一策”都是大势所趋。
1月初，北京、银川、福州等多地纷纷调整公积金制度，从简化手续、提取额度到具体的信息规定，调整方面不尽相同；首套房贷利率方面，北京、上海、青岛等多地首套房贷利率出现不同幅度的回落。如今，青岛首例暂停摇号售房，“一城一策”各省市跃跃欲试。
“一城一策”切勿断章取义
从目前多地房地产市场的微调政策来看，都一定程度上向市场释放了宽松信号，于是关于市场给房市松绑的传闻便不绝于耳。但是，若说曾经的房地产市场是“一家而治”，各省市政策之间存在联动效应，那么如今“分权而治”的房地产市场则更像是自家农民种自家地，一家丰收并不意味着集体的丰产。
“一城一策”是各城市调控政策的“因地制宜”，从不同地区的销售、库存以及房价现状来看，楼市调控政策的“入乡随俗”有利于房地产市场的健康平稳发展，更有利构建房地产市场发展的长效机制。
但是从中央经济工作会议精神来看，楼市“稳”的基调并未改变，目前部分省市楼市的微调并不意味着楼市的“松绑”。如今的“一城一策”是因城施策、分类指导及夯实地方政府主体责任政策的落地。
可以看到的是经过两年的调整，虽然整体上来看楼市已经步入“稳”的通道，但是考虑到“居有所屋”的调控目标，以及风险控制底线，2019年，房地产宏观调控，“一城一策”，“微调”将仍是关键词。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
