文｜邓浩志
佛山公寓市场今年可能更差
统计显示，2018年佛山公寓成交面积139.29万㎡，同比减少19%。今年情况可能更差。
佛山去年成交变差有三个原因：
首先是受调控影响，资金进入楼市受到限制，就公寓市场而言，贷款难度和利息都有所提高，因此需求受限；
其次是经济大形势的问题，这让投资需求在各个领域都有萎缩，公寓明显是没有什么刚需存在，纯粹投资品种受到的影响自然首当其冲；
再有就是去年佛山关于公寓的新政多是支持用于租赁，对购买等升值的购买目的并不友好，再加上实际租金水平并无明显上涨，所以市场购买的积极性受到影响。
另外由于广州已经放开公寓禁售个人，佛山购买力将会在2019年被广州市场巨大地分流了，所以今年佛山公寓市场一定比去年更加“不景”。
补充帮一下，去年佛山禅城、桂城、佛山新城等中心城区公寓成交面积78.80万㎡，同比减少28.3%，成交均价15210元/㎡，同比上涨13.2%。表面上看公寓的成交价是上涨的，但实际原因是佛山公寓大多为复式产品，成交前十项目中，七成为复式，30㎡~50㎡供求最为活跃，50㎡~70㎡面积段中也是LOFT需求更多。复式的噱头是使用率能成倍增加，价格就等于便宜了6成至8成不等。所以综合考虑，佛山去年公寓的价格其实是基本持平。
棚改计划大幅缩水，三四线城市楼市或进入长期冬天
2016~2018年全国棚改风风火火，大计划，超标完成的地区非常多，这也导致了一波刚需被迫释放。进入2019年，多数地区棚改计划都有“缩水”。
未来有几点值得注意：
1、从全局的角度看，按照棚改3年“攻坚”规划，2018年-2020年为1500万套，由于前期超标完成任务，后续逐步缩减是趋势，过了这三年后，后续估计会进一步缩量，整体而言棚改市场将逐渐趋于萎缩；
2、各省、市之间存在不平衡，多数城市在减量的路上，但个别省份还有加码的可能性，这类型地区需求有望加速释放，最终必将推动这些区域房地产；
3、棚改对一二线城市也有影响，但很轻微，不会影响整体走向。三线城市棚改是影响楼市的决定性因素之一；
4、除了棚改总量外，是否采用货币棚改方式为主，也是影响商品房市场的关键，需要额外留意。
