楼市周期一般以三年为界，比如从2010年的低谷到2013年的巅峰，经历了2014年短暂的休整之后，楼市从2015年正式开启新一轮走牛的周期，先是北上广深首先起涨，随后沿海到中西部的二线省会跟涨，最终绝大部分的三四线城市补涨，然后在2018年全部陷入沉寂，完成了本轮周期的牛熊转换。
2019年刚刚开始，今年会不会重复2015年的轨迹？历史会不会再次重演？我们不妨来看两个重磅报告，能给我们带来不少启发。
近日，社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》,报告认为，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升,一旦外部经济环境有所改善，一二线城市房价将率先回暖。
值得注意的是，几乎在同一时间，央行发布了《2018年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长达20%！
一边是房价即将回暖的预测，一边是房贷余额持续大增，是不是说明2019年楼市大局已定，又要上涨了？
答案显然是否定的，第一，社科院预测的房价回暖，是建立在成交回升、外部经济环境改善这里两个前提下的，而且房价回暖的城市也有范围限制，对广大的三四线城市来说，延续下跌的可能性仍非常大，即便房价表现真如社科院的预测一般，在“一城一策”、“精准调控”的措施下，房价想重复2015那样的波动也根本不现实。
第二，房贷余额大增20%至38万亿，表面上看仍然在高歌猛进，但增速同比2017年实际上在下降。
另外，要了解这个概念，我们需要普及一下关于房贷余额的基础知识，房地产贷款余额实质上是多种贷款相加的结果，其中包括房企的开发贷、个人购房者的房贷。
就去年而言，因为房贷利率高企、开发商融资渠道收紧的原因，表面上看余额在增加，实质上是高房价导致的总量上涨，并不代表楼市的买气旺盛，以增速数据来预测房价涨跌，无疑走入了误区。
央行与社科院的两个报告说明了一点：2019年的楼市会更加复杂，历史虽然不会简单的重复，但也必须令人警惕，对购房者来说，如果是刚需首套房，那就无需关注这么多的数据上的纷纷扰扰，如果还想借着房价上涨的东风，复制以往炒房投机的模式，毫无疑问会受到重创。
