文/史额黎 编/李悫
1月25日，中央商场发布澄清公告，称此前媒体报道中提及的中央商场实控人、雨润集团创始人祝义财向原中央商场高管等人行贿3000多万，并从中央商场借款4000万用于收购中央商场股份的内容，与事实严重不符。
公告称，2018年1月，杭州市检察院认为祝义财不构成挪用公款；2019年1月，因事实不清、证据不足，杭州市检察院主动撤回行贿等罪的指控。随后，雨润集团在官网发布了多份《法律专家意见书》、《辩护律师意见书》，以披露众多案件细节的方式向外界回应质疑。
这意味着，这位消失1400天的前江苏首富，终于洗清了罪名。但在祝义财被羁押的3年多时间里，销售额曾达到1500亿元的“雨润帝国”早已不复往日荣光。雨润集团旗下的两大上市公司，中央商场在此期间市值跌去逾八成，雨润食品也长期沦为“仙股”。
掌舵人的归来为资本市场带来了信心。在祝义财“回到家中”后的前两天，中央商场相继收获两个涨停板，雨润食品则累计上涨了31.3%。有业内人士称，祝义财回归对雨润食品来说无疑是最后的一棵救命稻草。雨润集团副总裁李爱彬更是对外表态“有信心东山再起”。
不过，相比于营收连年下降、却仍在肉制品领域占有一席之地的雨润食品，雨润地产受到舆论的关注较少。在祝义财的重视下，雨润地产仅用两年时间就将销售额从十多亿元提升至2014年的150亿元。但由于只有部分资产装入上市公司，雨润地产的真实情况一直成谜。
在2015年拟收购雨润时，融创董事会主席孙宏斌曾表示，包括旗下的中央商场和农产品物流在内，雨润集团的房地产相关业务占比达70%。亦有房地产人士对媒体称，雨润在建的楼盘有数十个，几乎都位于城市的核心地段，一旦进入销售市场会认可。
搜狐财经“公司深读”发现，雨润地产此前重点布局在江苏北部、安徽、东北的三四线城市。由于资金紧张、合同纠纷导致房屋或土地使用权被查封，其多个项目此前存在停工、无法办理房产证的问题。
失去祝义财后，雨润地产卖项目、遭查封
在雨润地产的资产中，目前能够查到准确数据的，是装入上市公司中央商场的9个房地产项目。截至2018年9月末，祝义财及其全资控股的江苏地华实业集团有限公司（下称“江苏地华”）共持有中央商场56.01%股份，因此这些项目被视为雨润地产的一部分。
中央商场2018年半年报显示，其当时的在建项目为10个，包含8个商住项目和2个住宅项目，预计投资总额为197.99亿元，且全部位于徐州、淮安等江苏北部的三四线城市。2018年8月，中央商场以4500万元转让徐州项目公司的100%股权，并收回13.27亿元债权。
在这仅剩的9个项目中，多个项目存在竣工时间延迟的情况。历年财报显示，泗阳星雨华府、宿迁国际广场的竣工时间，分别从此前的2018年12月、2017年6月推迟到2020年12月、2018年12月。
但上述项目只是雨润地产的部分资产。雨润集团官网上未标注发布时间的信息显示，雨润地产共在全国23个城市拥有37个项目，位于三四线城市的项目数量占比为78.4%。其中，江苏北部的项目最多（10个），其次为安徽（9个）和东北（6个）。
搜狐财经“公司深读”获取的一份标注为2014年4月的资料则显示，包括中央商场旗下的项目在内，雨润地产集团当时共下辖苏鲁、华东、淮宿、徐州、华南、浙江、东北等7个区域公司，并进入了38个城市，三四线城市数量占比为86.8%。
根据该资料，上至徐州的新沂、丰县、沛县，下到南通的海安、如东、如皋，雨润地产遍布江苏北部的15个城市。临安、长兴、诸暨、句容、扬中等沪宁杭地区的小城市，雨润地产也已入驻。
该资料还显示，雨润当时在黄山、九华山、千岛湖、海南等4地开发了旅游地产，并拥有沈阳、成都、石家庄、鞍山、西安、赤峰等6个物流项目。
不过，这些项目也不能代表雨润地产的现状。搜狐财经“公司深读”梳理发现，上述项目大致可分为3类，包括售罄、在建及在售、被出售给其他公司。房天下等房产网站显示，售罄的项目代表有地处雨润大本营南京的星雨华府、雨润国际广场。
在建及在售的项目中，除了中央商场财报中披露的9个项目外，有位于二线城市青岛、西安等地的住宅项目，也有位于三四线城市淮安、黄山等地的住宅、城市综合体和旅游地产。
搜狐财经“公司深读”注意到，由于资金紧张、合同纠纷导致房屋或土地使用权被查封等原因，雨润地产的多个项目出现过停工、无法办理房产证的问题。
据浙江网络广播电视台2017年4月报道，临安星雨华府的5栋楼本应在2016年3月交付，但当时仅完成主体结顶。项目停工的原因为，雨润集团曾将6个项目打包给上海信托贷款，由于雨润之后无法偿还贷款，上海信托对雨润抵押的土地进行查封。
2015年12月，上海高院裁定临安项目土地的查封期为三年，至2018年12月17日止。查封导致临安项目已达到预售条件的5栋楼无法出售，雨润地产不能通过回收这部分资金继续进行工程建设，因此该项目只能停工。
据中国房地产报2017年3月报道，因涉合同纠纷4500多万元标额，在建项目黄山星雨华府209套房子被法院裁定查封，致其已售、待售房子及在建工程“烂尾”。自祝义财“出事”停工后，铜陵星雨华府由于资金紧张等原因一直没有复工。
一位淮安居民也在当地论坛上讨论淮安雨润华府项目进展的时候，贴出了上海高院发布的协助执行通知书。通知书称，因其对中国农业银行南京雨花台支行诉雨润系6家公司金融借款合同纠纷一案的判决已发生法律效力，故申请查封淮安雨润置业有限公司名下的两块土地，冻结期限至2020年12月7日。
并购雨润地产项目的，则是近期的另一热门房企佳源集团。2016年11月，佳源集团受让湖州雨润广场项目的股权，该项目是总建筑面积约60万平方米的城市综合体。2017年12月，佳源集团旗下的佳源国际公告称，斥资24.5亿元收购扬州雨润2个住宅项目的全部股权。
快速扩张时已暗藏危机
雨润集团进军地产板块，最早可以追溯到2002年兼并南京河西房地产开发有限公司。当时的媒体报道称，这是南京首例民营企业收购国有房地产公司的动作。
2004年5月，雨润旗下的江苏地华再度出手，在二级市场不断增持中央商场股票。通过14次举牌，江苏地华在2005年2月已持有中央商场23.17的股份，成为其第一大股东。
通过继续增持、收购原大股东南京国有资产经营有限公司手中股份、部分要约收购的方式，祝义财在2012年6月对中央商场的持股比例上升至57.13%。在中央商场零售业务与雨润的食品主业形成联动的同时，中央商场的地产业务也壮大了雨润地产的实力。
早在2009年，雨润地产板块就传出过上市的消息，当时雨润集团有关人员未予以否认。在2011年初的内部会议上，祝义财则高调宣布，房地产业2011年要实现销售收入破百亿元，2015年实现500亿元销售额。
但此时已有媒体曝出雨润食品涉嫌在辽宁变相无偿拿地5000亩，这些本应用于生猪养殖与屠宰的项目却一直没有开工。
一位曾任职雨润中层的人士当时对媒体称，雨润食品主要通过兼并各地的肉联厂扩张。随着城市化发展，政府认定有些厂区不适合做工业厂房，并对土地进行了变性，雨润则将这些土地用于商品房开发。
之后几年，雨润更是展现在多地产业态上的野心。2013年，雨润与美国梦工厂签署战略合作协议，计划借助优势IP进入文化产业、游乐产业。而碧桂园2013年业绩的爆发增长，又刺激雨润在2014年推行了“全面复制碧桂园”的改革。
对于雨润的激进多元化，东方艾格农业一位长期跟踪雨润食品的分析人士曾表示，“雨润早已经心不在食品上了”，“相比较高毛利、高营收的房地产行业，雨润食品的低毛利、激烈的市场竞争及其潜在的食品安全隐患问题都促使雨润把更多重心投向房地产。”
雨润地产在2014年4月发布的新闻稿称，其位列中国房企50强，并在多个城市排布逾60个项目。
不过，据中国房地产报当时的报道，雨润地产已经在三四线城市陷入“死循环”。一位知情人士曾表示，由于资金来源不足，雨润地产一直在玩“10个锅9个盖”的游戏，其东北区域项目在2013年一度全部停工。
辽宁房地产协会的一位专家对媒体称，雨润做地产几乎不具备专业性。由于依赖捆绑大型农贸市场进行低成本拿地，雨润地产开发的大量住宅都在远郊，这注定雨润不可能实现快速开发和好的销量。
尽管市场质疑声音不断，雨润地产的确在重金投入下得以快速扩张。在2015年3月27日中国房企百强榜的发布会上，时任雨润地产集团总裁赵军亚透露，雨润地产的销售额从两年前的十多亿上升至2014年的近150亿，目前在建面积达1800万平方米。
但这成为了雨润地产最后的巅峰。3月27日晚，中央商场公告称，检察机关已对祝义财执行指定居所监视居住。据《中国企业家》2015年5月报道，南京某银行称高度关注雨润在三四线城市房地产投资导致的企业刚性负债大幅增加，以及对其资金链形成的较大压力。
自此，雨润地产板块走上了漫长的断臂求生道路。2015年5月，江苏地华先是向中信证券等4方转让了中央商场9.28%的股份，回笼资金8.17亿元；后又以4.4亿元将杭州星雨华府项目出售给远洋地产。
4个月后，擅长大手笔并购的融创“瞄准”了雨润。在投资者电话会议上，融创董事会主席孙宏斌称，包括旗下的中央商场和农产品物流在内，雨润集团的房地产相关业务占比达70%。不过，雨润地产住宅及商业综合体开发业务土地储备仅800万平方米。
孙宏斌还表示，对雨润的中央商场、食品、农产品、保险板块感兴趣的人有很多，其中最难的是房地产。雨润地产主要在三、四线城市，整体的布局是不对的。2016年1月，孙宏斌旗下公司宣布放弃收购。
此后，也有消息称碧桂园有意接盘雨润地产，但最后也无下文。自2016年初至2018年底，处于风雨飘摇的雨润地产，又陆续传出土地被查封、出售项目、工地停工等声音，而利好消息则较为罕见。
据21世纪经济报道最近消息，截至2018年10月31日，雨润集团涉诉案件900余件，标的额近300亿元。其中，已进入执行程序的案件近100件，标的额约100亿元。这些巨额的经济纠纷，无疑暗淡了雨润地产在祝义财归来后的复苏前景。
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